Объект 1283 · idealista 108812772
Дом на 242 м² в Taboido, 249 м от воды ría
Canduas, Cabana de Bergantiños, A Coruña · 295 000 €
Кадастровая парцела 15014A003003260000AU, Lugar Taboido s/n, приход Canduas, юго-восточный берег ría de Corme e Laxe. Объявление агентства elias inmobiliaria (Zas), 295 000 €. Строка в трекере — 127.0.0.1:5001/properties/1283.
Вердикт в одном абзаце
Что здесь хорошо, что плохо и на чём всё держится.
Хорошо и проверено. Редкий для этого рынка случай, когда объявление не привирает: участок 917 м² по геометрии кадастра против заявленных 912 — расхождение полпроцента. Земля — suelo urbano consolidado, и это сто процентов парцелы, а не её часть. Ни полоса POL, ни Red Natura, ни стометровая servidumbre de protección парцелу не задевают. Вода ría — в 249 метрах, склон падает к ней без единого бугра, и по шести азимутам рельеф держит воду открытой в секторе примерно 40°–130°. Вокруг тихо: 533 м² чужих построек в стометровом круге — впятеро меньше, чем у образца в Malpica. Супермаркет в минуте, школа в трёх, полиция в шести — это измеренные минуты трекера.
Плохо и тоже проверено. Из 242 «построенных» метров жилых — только 162 (два этажа по 81): остальное гараж 61 м² и крыльцо 19, а мансарда на фотографиях — голый чердак со стропилами и кирпичом. За жилой метр выходит 1 821 €/м², а не 1 219 из объявления. «Вид на ría» с 46 фотографий не показан ни разу — рельеф его допускает, но глазами его не видел никто. Ближайшая вода в 272 м — безымянная отмель без покрытия в OSM: песок это или ил, неизвестно; названные пляжи начинаются с 1,4 км, а до Balarés по дороге 10,8 км — ría объезжается кругом. Дом 1987 года, и про воду, канализацию и подключения объявление молчит. Аэропорт — 74 км, больница — 42 минуты.
И главное, на чём держится решение. Цена посчитана продавцом за все 242 метра, а жить можно на 162 — торг начинается с честного знаменателя. Рядом с ним два вопроса той же цены: вид глазами (со второго этажа, при осмотре — фотографий воды нет) и инженерка 1987 года — вода, канализация, проводка, кровля, о которых объявление не говорит ни слова. Список вопросов — во вкладке «Вопросы».
Что говорит трекер
Скоры и измерения живут в приложении: строка 1283. Там же кнопка Enrich, история измерений и вся карточка целиком.
Чего в этих числах нет — вслух. Морские компоненты (расстояние до моря и вид) трекер для этой строки не измерил: в вечер прогона 26.08 Overpass отказывал мини, и строка честно стоит с покрытием 78% — скор посчитан без моря. Вид на ría в этом досье — наш расчёт по рельефу EU-DEM (сектор 40°–130° открыт), и он в скор не входит. Компонент «цена» 13,4 — это 1 219 €/м² против 134 соседей подписки в полосе площадей 194–302 м²; пересчёт на жилые метры (1 821 €/м²) сделал бы сравнение ещё жёстче.
Что решает покупку
- Вид и вода — глазами. Подняться на второй этаж и посмотреть на северо-восток: рельеф обещает воду в секторе 40°–130°, фотографии молчат. Заодно дойти 431 м до отмели и увидеть, песок там или ил — в OSM у неё нет ни имени, ни покрытия.
- Инженерка 1987 года. Вода (сеть или скважина), канализация (сеть или септик), электрика, состояние кровли — объявление не говорит ни о чём из этого, а для дома этого возраста каждая позиция — статья в тысячи евро. Проверяется осмотром и вопросами агентству до торга.
- Чердак. Мансарда продаётся как метры, а на фото это стропила и кирпич. Смета превращения в жильё — или честный вычет из цены: жилых метров сейчас 162.
- Цена. 1 821 €/м² жилой площади — дорого для Cabana de Bergantiños; трекер ставит компоненту «цена» 13,4 из 100 против 134 соседей. Торг — от жилых метров и от стоимости пунктов 2–3, а не от 242 «построенных».